2022年中山楼市十大猜想
2021年，可能是中山楼市“最艰难”的一年。
这一年，我们很难想象会有这么多房企倒下，打破了大家“大不能倒”的固有思维；
这一年，我们见证到楼盘为了卖房，可以如此多花样。送车位送装修送家电都变得平常，直接亏本甩卖才算新闻；
这一年，内部职员裁员优化、如山般的销售压力，让地产人从岌岌自危到集体躺平，甚至只希望临走前有个体面的“N+1”。
但好在，国家出手调控、央行放水、房企自救等一系列操作，在年底“拉”了中山楼市一把，让网签量触底反弹。
| 从10月起网签回升
只不过，2022年初，一场突如其来的疫情，将楼市裹挟到不可预知的未来之中。以下对话分别来自中介、销售，令房叔记忆深刻。
“年前最后一波开单的机会没了，现在只能提前关门了。”
“我已经很久没有成交过了，这几个月都是拿着底薪。”
猜想一：楼市调整后，优胜劣汰，适者生存
首先，房地产不会完蛋，只是再也回不去以前疯涨的年代，毕竟时代变了。
但也不会就此下坠，走房价下跌的路。因为房地产是支柱产业，稳定才符合国家的预期。
这就说明，我们所处的行业，已经不是热门行业，更不是一个明星行业，虽然房地产，仍然是地方税收的主要来源，但它不代表未来，也不是先进生产力。
这样的环境，可以说是有利有弊。
弊端是，行业走下坡路，上下游市场，都会有不同程度的影响。从中介门店关闭、楼盘销售卖不出房，到房企资金周转问题等。
好处是，光环褪去，进入这个行业的“门外汉”也将减少，不会什么人都会干这个，也不是什么人都能做起来。
这给我们的启示是，中介销售提升自身的专业度，多为客户着想，少些赚快钱的心思；房企要注重楼盘质量，注意“优胜劣汰，适者生存”。
猜想2：放款更快，房贷利率再降
近期关于房贷的利好实在是太多了。
先是央行去年12月宣布降准0.5个百分点，同步释放1.2万亿流动资金，大力推动信贷市场进一步放宽。
其次是上周，央行宣布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR）,一年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。
这就意味着近两年没变的LPR，终于降了。
猜想3：2022年，中山基建冲刺年
“抢抓机遇开创中山高质量发展新局面”。
这是中山领导郭文海在中山市第十五届党代表大会上的报告，对于中山来说这个机遇是什么呢？我想就是2024年的深中通道开通之日。
紧接着，我们就看到了中山发改委的《中山市2022年市重点建设项目计划表》和《中山市2022年市重点前期预备项目计划表》明细（回顾）。
不少人并不看好表格内的项目，但作为房地产从业人员，最令房叔深刻的是两个。
一是，完工时间大家都很有默契的定在2023年或2024年。深中通道的通车时间，宛如是重大项目的完工倒计时。
二是，今年计划投产的项目不少。以往瓶颈的古镇快线、南朗快线、西环高速等，都计划今年通车，不玩虚的。
值得一提的是，2022年广东省重点项目一共1570个，其中中山60个项目入选，这是一个好的开始，值得期待。
至于2022年，此前一直未有动作的工程，如果也想赶在2024年这个节点有所作为，今年就是最快的冲刺年。
猜想4：土拍出让放缓，房企拿地方式更多样
土地市场，也跟着楼市一起进入“低谷”。
今年土拍，全年仅拍出8宗宅地，其中纯宅地更只有5宗，创下了近5年新低。
从去年9月土拍结束后，中山土地市场进入了长达4个月的“空白期”。
一直以来，土地收入是政府的重要资金来源渠道。而去年年底土拍市场的哑火，无疑是政府释放的一个信号——严防过多地做房地产开发。
这也就意味着，纯宅地的出让模式会越来越少，而把宅地+商业用地、教育用地、公园用地等打包出让的方式，会成为2022年的土拍主流。
但也不是说存货少的房企就此要退出中山市场，据中山中原统计，至少有9宗地块，是由政企合作、收购合并、股权变更等方式完成出让。
猜想5：旧改更新，突破现有局面
每当房叔写关于旧改的文章时，留言区内“画饼”、“有生之年、“凉凉”等负面情绪不断。
是啊，中山太需要有一个成功的旧村旧城镇改造案例来证明自己了。但折衷来说，旧改不是一朝一夕就能完成的事，最起码要有拆迁动作才能让人信服。
中山今年会怎么做？
我们还是在《中山市2022年市重点建设项目计划表》里发现了端倪。
万众期待的马山旧改，将在今年全面拆除，并开发建设二期安置房。是的，那个折磨人的马山旧改，终于要开始全面开拆了，只要拆除工作完成，后续的建设也就不是难题。
今年，除了马山片区，其他旧改会不会终于有所突破？我们静候佳音。
猜想6：当本地人成市场主体后，大户型成新赛道
在最艰难的一年里，开辟新赛道是房企们求生的一种手段。
具体到中山，那就是各大热门片区的指标盘，不约而同的推起大户型。
比如华侨城推133-168平三至四房、佳兆业樾伴山推165平四房、保利天珺推150平大户型、招商禹洲云鼎府推141-143平...
| 讲究居住体验的大户型
在跟各房企朋友聊天时，他们几乎同时提到一个点：中山的本地客占比越来越多。重视本地客成了“卖得好”的重要因素。
| 中山外地客并没有很大占比
其实也不难理解，投资客青睐小户型，易入手好转手；本地客重视自住或改善，大户型才能满足一家五口的需求。
突围不易，房企们集体推售大户型，或许也是一种拉高销售的好尝试。
猜想7：入户政策放松后，楼市迎来“小阳春”？
1月7日，中山市首次放宽入户条件，有房参保一年即可落户，无房参保三年也可落户。
入户政策放松，每个人都有不同的角度：
“以后公办学位更紧张了，最怕孩子被分到民办读书。”——有娃一族。；
“难道真的要为了1万元奖励，去落户中山？”——本科生打工人；
...
在房叔看来，这次入户政策的调整，让那些原本没资格在中山购房的人，多了几张“房票”。
根据中山限购限贷政策，本地人一手房限购3套，二手房不限购，二套房首付仅需4成等等。
蝴蝶效应下，楼市小阳春可能性，存在大概率事件。
积蓄已久的换房族、租转住的“新中山人”，待入户成功后，闸口打开，或许就是一波置业潮。
猜想8：马鞍岛等临深板块热度褪去
当一个楼盘，总是在吹嘘自己以前的业绩有多火热时，就要小心了，这个盘可能在走下坡路。
换到板块上，也是如此。
前两年中山最火的板块是什么？就是马鞍岛、火炬、南朗这临深三大巨头。
有多火？千套房源3分钟抢完，还是两个不同的楼盘。深圳客组团坐大巴到南朗看房，从看房到成交，中间的转化极高，超过5成。
今年，临深楼市依然是中山最火热的板块，但除了马鞍岛外，其余板块热度会逐渐消退。判断理由是：
一、2021年，全市镇区网签排行榜中，火炬、马鞍岛等临深板块不再独占鳌头，反而是西区、三乡等板块更为热门。
二、马鞍岛的楼盘愈加谨慎，开盘成绩也大不如前。从3分钟抢千套，到一早上去化率近8成；从手机抢房，到摇号抢房。这些都能看出马鞍岛货量增加后，热度也开始慢慢褪去。
猜想9：集团化办学后，人人都能上“名校”？
中山的教育环境有些特殊，部分办学条件优秀的民办学校，升学率甚至会比公办学校要好不少。
举个例子，2019年中考，在纪中、一中、华师公费、侨中录取数据中，前8个学校合计就有3239个学生能进名校，几乎是“垄断”的地位。
公办学校总不能“躺平”，因此在中山公办教育与民办教育互相竞争的过程中，集团化办学在近几年逐渐成为了一种趋势。
前两年，中山一中、纪中、侨中等公办高中率先响应集团化办学的号召，纷纷接管了西区中学、北区中学、铁城中学等，做到统筹优质资源，尽量让地区间教育平衡。
| 来源：南方+
此外，集团化办学的脚步还未停止，据业内人士透露，今年还会有新的公办中小学签约名校。
这就意味着，家门口那个不起眼的小学，有可能会在哪一天变成XX名校附小。
只不过大家更希望签约的中小学能提升办学成绩，得到的是“名校”而不是“校名”。
猜想10：板块分化，均价维持1.45万/平
中山楼市始终是在平稳的上涨，虽然涨幅比较小，但相比去年1月，中山至少涨了近400元/平，为14576元/平。
明年，大概率也还是横盘期，均价在1.45万/平左右波动，不会大涨也不会大跌，闭眼买房的时代，已经终结。
取而代之的，是市场的高度分化，也是资产价值的高度分化。
不同板块之间分化明显，核心地段强者恒强，边缘地段却鲜有人问津。
如果你是刚需、刚改，选择自己合适的板块，跳一跳能够得着的产品就好，不要蹉跎等待。
但如果你是有一定实力的买家，那么，产品、物业性质、设计，都是重要要素，但优质地段才是最大潜力。
最后，引用万科郁亮的一句话：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”